Le bail commercial est un contrat portant sur les lieux auxquels les parties donnent une destination commerciale, industrielle ou artisanale et qui est soumis à un statut dérogatoire au droit commun, conférant au locataire le droit à la « propriété commerciale ».
Ce bail vous permet donc d’exercer votre activité en toute conformité avec la destination du local loué. Vous disposez de votre fonds de commerce et vous louez donc les murs permettant d’exercer votre activité. Conclu en principe pour une longue durée, de neuf à douze ans, il comporte des périodes triennales « 3-6-9 » (3 ans, 6 ans, 9ans) permettant entre autres, de réviser le loyer ou de résilier le contrat de manière anticipée (donner congé).
Il est à noter que le régime du bail commercial est particulièrement protecteur vis-à-vis du locataire (preneur). En effet, son régime induit un plafonnement des loyers. Le bailleur qui souhaite augmenter le loyer peut le faire à l’issue de chaque période triennale, mais en respectant l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
Ce régime accorde également un droit au renouvellement du bail pour le preneur, qu’il n’est absolument pas permis d’exclure par le biais d’une clause contractuelle (qui serait réputée non-écrite) ; même si le bailleur peut bien sûr s’y opposer par sa simple volonté, il devra le justifier, contrairement au locataire qui n’est pas vraiment soumis à motivation.
Qu’est-ce que l’éviction ?
Afin de compenser le potentiel préjudice subi par le locataire, du fait du non renouvellement du bailleur ou de son congé prématuré, l’indemnité d’éviction intervient.
Elle comporte d’une part, une indemnité principale relative à la valeur du fonds de commerce, en règle générale un pourcentage du chiffre d’affaires sur les trois dernières années ; d’autre part, elle comporte une indemnité accessoire, qui correspond aux frais de déménagement et de réinstallation.
Jusqu’au règlement total de l’indemnité à la charge du bailleur, le locataire peut occuper les lieux. Il sera soumis à une indemnité d’occupation ainsi qu’à la restitution du local dans les trois mois suivant sa perception de l’indemnité. Avant tout paiement, le locataire dispose du droit de rester dans les lieux, sans aucune exception.
Du côté du bailleur, il a, par exemple, la possibilité de demander le versement d’une indemnité ou de subordonner le départ du locataire à la recherche d’un successeur.
Enfin, si le bailleur et le locataire n’arrivent pas à tomber d’accord sur le montant de l’indemnité, il sera alors nécessaire de passer par la voie judiciaire de compétence civile. (TGI)
A quel moment l’indemnité d’éviction est-elle due ?
L’indemnité d’éviction peut être due :
- Lorsque le bailleur donne congé au locataire avant chaque période triennale;
- Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail (sauf motif grave et légitime)
Quand le bailleur refuse le renouvellement et qu’il propose le paiement de l’indemnité d’éviction, il n’aura pas à motiver son refus par un motif grave ou légitime.
Lorsque le locataire donne congé au bailleur de manière prématurée (hors période triennale), lui aussi pourrait se voir exiger une certaine compensation, même si la résiliation triennale à son profit est devenue d’ordre public.
A quel moment l’indemnité n’est pas due par le bailleur ?
En raison du motif grave et légitime qui sera apprécié par juge ou en cas d’exercice de son droit de reprise, qui peut s’effectuer dans plusieurs cas :
- Démolition de l’immeuble devenu insalubre ou dangereux,
- Réaffection des locaux en locaux à usage d’habitation
- Construction d’un local d’habitation sur un terrain nu
- Habitation les locaux d’habituation accessoires au local commercial
Attention : le contrat de location-gérance n’est pas un bail commercial.
Sources :
« Bail commercial », Dalloz, 2019
« Bail commercial (Refus de renouvellement) », Dalloz, 2019
« Bail commercial (congé) », Dalloz, 2019
« Indemnité d’éviction d’un bail commercial », Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice, 28 août 2020
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32783
« La résiliation du bail commercial (le congé) », Samuel GOLDSTEIN, Legalplace, 2018
https://www.legalplace.fr/guides/resiliation-du-bail-commercial/
Code commerce : articles L 145-25 à 145-30.
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