Dans cet article nous allons voir les trois situations juridiques du terme de mise en gérance, ainsi que les avantages de la gérance pour le propriétaire du fonds de commerce.
La gérance salariée
Dans cette situation, toutes personnes dans cette entreprise avec ce statut sont chargées soit :
- rendre des services aux clients,
- vendre des marchandises aux conditions et prix imposées par l’entreprise
Le gérant est alors un préposé, qui a seulement les droits et les obligations de tout salarié. Au regard des tiers, c’est l’employeur qui a toute la responsabilité civile et pénale de l’entreprise. C’est lui qui est propriétaire du matériel et des marchandises. C’est donc à lui de souscrire toutes les assurances du fonds de commerce : stocks, responsabilité civile, recours des voisins… Le gérant n’a aucun recours de redouter de la part des sociétés d’assurances garantissant le fonds, puisque l’assureur n’a pas de recours contre les préposés, employés ou ouvriers de l’assuré, même si la cause d’abandon de recours ne dure pas expressément dans le contrat.
La gérance non salariée
La gérance non salariée concerne uniquement les commerces d’alimentation de détail et les coopératives de consommation.
La gérance libre
Pour mettre son restaurant en gérance, vous pouvez le mettre en gérance libre. Dans ce cas, il s’agit tout simplement de la location d’un fonds de commerce, donc les choses sont plus claires.
Pour la mise en location-gérance, la gérance doit être inscrite au Registre du Commerce par le bailleur, et le contrat doit être inscrit au BO des Annonces Commerciales.
Pour mettre son restaurant en gérance, le bailleur doit dans les 15 jours, s’il est inscrit au Registre du Commerce, prendre une inscription modificative mentionnant :
- le contrat,
- le nom du gérant,
- les dates du début et de la fin du contrat
Enfin, les contributions indirectes doivent être prévenues, la TVA payée et les BIC sur les loyers et redevances.
Cependant, le loueur doit avoir exploité le fonds pendant au moins 2 ans pour mettre son restaurant en gérance (article 144-3 du code de commerce). Néanmoins pour contrer l’article 144-3, sur demande du bailleur, des dérogations peuvent être accordées par ordonnance du Président du tribunal de grande instance, dans certains cas.
Dans la situation où le gérant est un commerçant il est donc soumis à toutes les obligations qui en découlent. Cela signifie ainsi qu’il exploite le fonds à ses risques et périls. Les redevances versées au propriétaire sont déductibles des BIC, sauf si elles sont exagérées et dans le cas où elles ne cachent pas la cession du fonds.
Les plus-values constatées lors de la cession d’un actifs, dans le cas de la gérance libre, sont imposables avant un délai de 5 ans à partir de la date de mise en gérance, si c’est après le 3 Mai 1988.
Pour comprendre sa situation, il faut faire les distinctions suivantes :
- Le gérant libre a des obligations envers le propriétaires de l’immeuble dans lequel le fonds est géré.
En effet pour le gérant libre, le contrat de gérance lui fait prendre en charge toutes les obligations du bail des locaux commerciaux :
- paiement du loyer et des charges
- réparations locatives
- responsabilité en cas de destruction des locaux
Il est considéré comme un occupant et doit donc assurer sa responsabilité d’occupant (incendie, explosion, dégâts des eaux).
2. Le gérant libre a des obligations envers le propriétaire du fonds.
Même si le propriétaire veut mettre son restaurant en gérance, il est seul propriétaire du matériel et du mobilier commercial. Le gérant est donc locataire, de ce fait il en est responsable.
Il se peut également que le contrat de gérance oblige le gérant à rembourser au propriétaire du fonds les primes d’assurances du commerce :
- incendie,
- dégâts des eaux,
- bris de glaces,
- recours
Mais cela ne suffit pas à le mettre à l’abris des recours. Il faut obtenir dans ce cas, un abandon de recours de la société d’assurances contre lui (moyennant supprime) ou encore qu’il souscrive une assurance risques locatifs pour le matériel qui lui est confié.
3. Le gérant libre à des intérêts personnel à garantir
Dans un premier temps, le gérant libre peut avoir fait des oraux et embellissements à ses frais. Dans un second temps, il est généralement propriétaire du stock de marchandises. Finalement, il a l’entière responsabilité de l’exploitation à l’égard des tiers. Cela signifie donc que le gérant libre ne doit pas se contenter de l’assurance souscrite par le propriétaire du fonds, même s’il en rembourse les primes. Ses biens propres et sa responsabilité d’exploitant doivent être assurés.
4. Le gérant libre n’est propriétaire ni de la clientèle ni du droit au bail
Imaginons que les locaux soient détruits par un incendie engageant sa responsabilité et que le droit au bail soit perdu. On peut alors se questionner si le propriétaire du fonds aurait un droit de recours contre le gérant. Aussi il est utile d’assurer la valeur vénale du fonds de commerce en accord avec le propriétaire du fonds et pour son compte, l’assureur déclarant renoncer expressément à tout recours contre le gérant.
En bref, il ne faut pas confondre l’achat d’un fonds de commerce avec la simple prise gérance libre de ce fonds. Dans les cas de cession, les assurances du cédant bénéficient automatiquement à l’acquéreur. Il n’en est pas de même dans le cas de gérance. Propriétaire et locataire du fonds ont chacun leurs risques et doivent l’un comme l’autre se soucier les garantir.
Cessation de mise en gérance
Celle-ci peut intervenir pour différentes raisons :
- à l’échéance du terme convenu dans les contrats,
- par dénonciation soit par le bailleur soit par le loueur (dans des délais permettant d’écouler les stocks),
- pour motif de non payement des redevances ou non respect des obligations contractuelles de l’une ou l’autre des parties,
- pour force majeur (destruction accidentelle, décès du locataire, faillite etc. ).
Elle doit faire l’objet d’un avis dans un journal d’annonce légale et d’une radiation du Registre de Commerce.
Les remboursements de caution éventuelle, les indemnités pour raison d’amélioration d’équipement ou de matériel, la continuation des contrats de travail si le commerce est reloué, le règlement des dettes exigibles, dépendent des délais et conditions de cessation.
La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance. Le propriétaire est donc parfaitement en droit de refuser de rendre la caution tant que le locataire-gérant ne lui aura pas justifié du paiement des dettes et des forma- lités de publicité ainsi que de sa situation fiscale.
Les avantages de la location-gérance pour le propriétaire du fonds
Mettre son restaurant en gérance, pour un propriétaire, confère plusieurs avantages :
- la possibilité de tester un repreneur, sans toucher au commerce en lui-même (personnel, enseigne, mobilier…)
- Si le locataire-gérant a apporté des améliorations au commerce, et que le propriétaire souhaite reprendre son exploitation, le locataire-gérant ne peut demander un droit sur les améliorations qu’il a faites
- Un revenu supplémentaire est procuré au loueur
Sources :
- Legi CHR, édition 2016
- https://www.assistant-juridique.fr/avantages_inconvenients_location_gerance.jsp