Le bail commercial en 10 points majeurs

Le bail commercial en 10 points majeurs

Le bail commercial est le  contrat important pour l’entrepreneur en café, hôtel restaurant !

C’est un engagement à long terme qui est indispensable au fonctionnement de votre fonds de commerce.

Nous aborderons ensemble 10 points essentiels du bail commercial : 

-la durée,

-la forme,

-le loyer,

-les périodes triennales,

-le renouvellement…

1. La forme du bail commercial

Même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit, il est fortement conseillé de le faire pour se prémunir en cas de litige.

Généralement, le bail commercial est rédigé par un avocat ou par votre notaire, il est en effet à éviter de le rédiger soi-même ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même.

2. La durée de votre bail commercial

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, c’est donc un engagement à long terme. Les parties peuvent même décider de fixer une durée encore plus longue.

Toutefois, il est possible de conclure un bail de courte durée.

3. Le loyer du bail commercial

Aucune règle n’est fixée au sujet de la fixation du loyer initial du bail commercial. Toutefois, les règles de base de tout contrat doivent être respectées : Le loyer doit être déterminé ou déterminable, et être réel et sérieux.

Par exemple, louer des locaux situés en centre-ville pour un euro par mois n’aurait rien de sérieux…

4. Les principales obligations du bailleur

Le bailleur doit respecter les principales obligations suivantes :

  • Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) ;
  • Mettre à disposition les biens loués au locataire ;
  • Maintenir les biens en état de servir ;
  • Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués ;

5. Les principales obligations du locataire

Le locataire devra respecter les obligations suivantes :

  • Payer le loyer dans les délais au bailleur ;
  • Utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.

6. La révision triennale du loyer

A l’issue de chaque période triennale (3,6 et 9 ans), le bailleur peut demander par LRAR ou acte extrajudiciaire la révision du loyer.

L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

7. La sous-location des biens loués

Sous certaines conditions bien précises, le locataire a la possibilité de sous-louer les biens qu’il a pris en location auprès du bailleur.

Pour cela, il faut respecter les deux obligations suivantes :

  • le bailleur autorise tout d’abord le locataire à sous-louer les biens,
  • et ensuite, le locataire doit informer le bailleur par LRAR ou acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer et inviter le bailleur à la signature du contrat de sous-location.

8. La résiliation du bail commercial

Le bail commercial est généralement conclut pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans les cas suivants :

  • Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail du restaurant ;
  • A l’issue de chaque période triennale ;
  • Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer ;
  • Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.

Pour plus d’informations à ce sujet : la résiliation anticipée du bail commercial

9. Le renouvellement du bail commercial

A l’issue du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement et le bail commercial ne peut pas prévoir de clause contraire.

Toutefois, le bailleur peut donné congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Ce dernier pourra contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction.

Pour plus d’informations : le renouvellement du bail commercial.

10. Le refus de renouvellement du bail commercial

Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, le locataire pourra lui demander une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie le non-renouvellement par un des motifs évoqués ci-dessus.

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