Le compromis de vente, ou l’ « avant contrat » prépare la signature de l’acte définitif. Cette étape est très importante puisqu’elle confirme l’accord entre le vendeur et l’acheteur. Le vendeur déclare vouloir vendre son fonds de commerce, et l’acheteur déclare vouloir le lui acheter, selon les conditions de l’acte. Ce compromis de vente a bien des conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente selon un prix déterminé en commun, dans le compris de vente.
Si l’une des parties souhaite stopper la transaction, l’autre partie peut l’y contraindre par voie de justice, en demandant en plus des dommages et intérêts, puisque le compromis de vente vaut, juridiquement, vente.
Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie compris entre 5 et 10% du prix de vente. Cette somme sera déduite du prix lors de la signature de l’acte notarié.
Le compris de vente n’est pas obligatoirement enregistré auprès des services fiscaux (contrairement à la promesse de vente). Néanmoins, si un litige devait arriver, concernant la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, excepté s’il y a un accord amiable ou une décision de justice.
Les clauses suspensives d’un compris de vente
Il est tout à fait possible que l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord pour insérer dans le compromis de vente des clauses suspensives. Ces clauses suspensives permettent d’anticiper la nullité de l’avant-contrat au cas où certaines évènement se produiraient avant la vente définitive. Dans la majorité des cas, de l’obtention d’un prêt bancaire accordé à l’acheteur.
Les délais entre le compromis de vente et l’acte de vente
L’acheteur qui a signé un compromis de vente a un droit de rétractation de 10 jours. Ce délai prend effet à partir du lendemain de la conclusion du compromis de vente chez le notaire. Si le compromis de vente du fonds de commerce a été fait entre particuliers, alors le délai prend effet lors de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception qui notifie la promesse de vente.
Durant ce délai, l’acheteur a tout à fait le droit de renoncer à la vente sans justification. Une simple renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception est suffisant pour renoncer à l’acte de vente.
Néanmoins, si l’acheteur décide de renoncer à la vente après ce délais de 10 jours, alors le dépôt de garantie sera encaissé de plein droit par le vendeur.
Aussi, il peut être prévu par les parties une réitération obligatoire de l’action de vente devant le notaire. Dans cette situation, une date butoir doit alors être convenue entre les parties. Cette réitération doit être obligatoirement mentionnée dans les dispositions du compromis de vente pour que cela soit valable.
Si ce délais est dépassé, le compromis de vente est caduc. Si l’une des parties est fautive, alors sa responsabilité civile sera engagée et soumise à l’octroi de dommages et intérêts à l’autre partie.
De façon générale, 3 mois s’écoulent entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l’acte de vente définitif. L’acheteur peut alors, pendant cette période, faire les diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives, comme par exemple demander un prêt bancaire.