Lorsque les apprenants créateurs, repreneurs de bar ou de restaurant viennent pour réaliser leur stage obligatoire permis d’exploitation, ils ont plus ou moins avancé dans leur projet. Certains d’entre eux en sont aux prémices et découvrent les tâches à accomplir, d’autres sont déjà bien avancé peut-être trop … C’est pour cela qu’à l’occasion du stage Permis d’exploitation (Stage licence 4) nous vous rappelons les principes d’un compromis de vente et les différents points de vigilance à regarder.
Le compromis de vente d’un fonds de commerce
Au delà d’apporter l’attendu réglementaire au stagiaire en l’informant de ses responsabilités quelles soient civiles ou pénales en tant que futur chef d’entreprise, le stage Permis d’exploitation permet aussi de mettre l’accent sur des risques liés à votre patrimoine de porteur de projet.
Le compromis de vente que vous allez signer dans l’esprit d’une lettre d’intention est souvent banalisé alors que sur le plan juridique le compromis de vente est plus complet que la simple lettre d’intention. La réitération de l’acte n’est là que pour relever les conditions suspensives du compromis.
Les conditions suspensives, négligemment appelées « clauses » suspensives, peuvent être contenues dans un compromis de vente.
Une vente sous condition suspensive signifie que la vente produit des effets uniquement lors de la survenance de l’événement futur et incertain érigé en condition (nouvel article 1304 du Code civil). Le contrat se forme dès l’instant où les parties se mettent d’accord sur les points essentiels de la vente (ex : chose vendue, prix de vente) mais il ne produit pas immédiatement tous ses effets.
La vente sous condition résolutoire ne doit pas être confondue avec la vente sous condition suspensive. Contrairement à l’accomplissement de la condition suspensive, l’accomplissement de la condition résolutoire entraîne l’anéantissement de l’obligation.
Lorsque le compromis de vente contient des conditions suspensives, la vente sera parfaite uniquement si les conditions se réalisent. Certaines conditions suspensives sont très courantes telles que la condition suspensive d’obtention de prêt et la condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier. La condition (« clauses ») suspensive dans un compromis de vente peut être liée à l’accomplissement de travaux ou à l’obtention d’un permis de construire également. Il est également par ailleurs possible d’envisager une « clause » suspensive dans un compromis de vente pour un terrain.
La vente est réalisée selon le Code Civil quand on est d’accord sur la chose et sur le prix, c’est bien le cas lors d’un compromis.
Le compromis de vente est là pour arrêter une situation:
Il vous sera donc essentiel de faire le point sur les différents docs suivant:
- le bail commercial de votre futur fonds de commerce
- le règlement de co-propriété qui pourrait être une source de mauvaise surprise
- la dernière quittance de loyer de votre cédant
- les contrats de travail et les fiches de paie des salariés
- l’état des attestations de la visite médicale du travail
- l’état du personnel absent (congé maternité etc)
- la licence du débit de boissons
- le contrat de gérance dans le cas d’un Tabac
- le contrat de PMU
- le contrat de la Française des Jeux
- les leasings en cours qui seront repris
- les 3 derniers bilans et l’année en cours
- les contrats de fourniture en cours
- le contrat brasseur et l’état des remboursement déjà réalisés
- les diagnostics immobiliers
- le certificat d’urbanisme
- l’état de la licence de débit de boissons
- Un état du matériel valorisé à la valeur d’usage et/ou selon l’état des Immobilisations du bilan.
- La situation au regard de l’hygiène des denrées alimentaires
- l’état général des installations et notamment un rapport de vérification sur l’installation électrique et gaz (obligation du droit du travail).
Il est dangereux pour vous de signer un compromis sous seing privé sans passer par un professionnel du droit!
ATTENTION ALERTE: A la signature du compromis de vente, le signataire est réputé accepter le fonds de commerce en l’état, tant au plan juridique qu’au plan technique.
Attestations sur l’honneur de la part du vendeur
Faire attester que l’établissement ne tombe sous aucune injonction administrative. En effet, si l’établissement est frappé d’une interdiction d’ouverture (administrative ou judiciaire) dont les faits remontent antérieurement à la vente, alors l’établissement subira la sanction dans tous les cas. Pour bénéficier de dommages et intérêts le cas échéant, il faut faire attester le vendeur. Les notaires sont en général attentifs à ce point.
Les obligations de formation
Le notaire va spécifier dans le texte du compromis de vente que l’acquéreur devra se conformer à la formation obligatoire pour reprendre un établissement.
- Dans le cas d’un Café, Hôtel, Restaurant ou discothèque, le Permis d’exploitation est requis. La formation à l’Hygiène des Denrées Alimentaires est aussi requise pour un restaurant selon certaines conditions.
- Dans le cas d’un dossier de reprise de bar-tabac, la formation Buraliste est obligatoire. Il faudra se rapprocher d’un organisme agréé par les Douanes.
- Si vous utilisez les services de PMU ou Française des Jeux, vous aurez besoin aussi d’une formation adaptée.
Qu’est-ce que le permis d’exploitation?
Simplement, ce n’est pas qu’une attestation de formation qui vous permettra de muter, translater, ou transférer votre licence de débit de boissons ( Licence 3 ou Licence 4) ou qui vous permet de demander une licence restaurant, petite ou grande. Ce permis d’exploitation vous apporte un ensemble de connaissance, de trucs et astuces pour réussir votre installation en respectant le cadre réglementaire des débits de boissons.
Les stages dirigés par OAFORMATION ont lieu pour vos création à Lyon, Dijon, Bourg en Bresse en autre. L’organisme OAFOrmation est agréé par le Ministère de l’Intérieur et à délivré déja plus de 850 permis d’exploitation.
Au cours du stage nous évoquons le droit et obligation lié aux différentes licences (restaurants et/ou débits de boissons), nous évoquons également les obligations liées à l’exploitation de la licence à emporter et du stage de permis de vendre des boissons alcooliques la nuit (PVBAN).
Que faire avec le compromis de vente en main?
- prendre rendez-vous avec votre cabinet d’ expert comptable pour établir un prévisionnel pour votre affaire et la validité de votre business plan.