Fonds de commerce, droit au bail, pas-de-porte : qu’est-ce que c’est exactement ?

Un  restaurant est un commerce, et qui dit commerce, dit aussi fonds de commerce, pas-de- porte, etc..

Attention à ne pas confondre ces différents termes qui ont chacun une signification très précise… au moins fiscalement.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Un fonds de commerce est tout ce qui caractérise et qui permet l’activité de commerce.

Il comprend :

• Les éléments corporels (ce que l’on peut «toucher ») : le mobilier, l’équipement, le matériel…
• Les éléments incorporels : l’enseigne, c’est-à-dire le nom commercial, la clientèle, le droit  au bail…

Lorsqu’un commerçant vend son fonds de commerce, il cède tous ces éléments à l’acheteur, et en particulier le droit au bail.

Qu’est-ce qu’un droit au bail ?

C’est la somme que peut demander à un nouveau commerçant le locataire en place pour lui céder son bail, c’est-à-dire le contrat de location qui le lie au propriétaire du local qu’il occupe. En général, le droit au bail se justifie par le fait que le montant du loyer est peu élevé. Fiscalement, le droit au bail ne peut pas être déduit du bénéfice du nouveau locataire (ce n’est pas une charge d’exploitation).

Important : lorsqu’un commerçant vend son fonds de commerce, le propriétaire du local commercial ne peut ni s’opposer à la session du bail, ni réclamé de pas-de-porte au locataire entrant.

Qu’est-ce qu’un pas-de-porte ?

C’est la seule chose que peut demander le propriétaire d’un local commercial, à un nouveau locataire (si ce dernier n’a pas acheté le fonds de commerce ou le droit au bail du locataire précédent).

La nature fiscale du pas de porte doit être précisée dans le bail 

• C’est peut-être un supplément de loyer (c’est le cas en général). Le locataire peut alors déduire de son bénéfice chaque année, et pendant la durée du bail (9 ans), 1/9^ème de la somme payée.
• C’est peut-être parfois une indemnité au profit du propriétaire. Dans ce cas, la somme payée ne peut pas être déduites du bénéfice, ce n’est pas une charge d’exploitation.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est l’une des fondations de l’activité de commerce, de sa pérennité et de sa valeur. Théoriquement, il n’est accessible qu’aux titulaires d’une inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers… ce qui peut poser un problème aux auto-entrepreneurs.

Le bail commercial et le contrat de location le plus favorable aux professionnels locataires car il garantit le droit à son renouvellement.

Mais la session du droit au bail sans vente du fonds peut être interdite dans le bail.

Sa durée minimale et de neuf ans. Le locataire peut le résilier en général à l’expiration d’une période triennale (Bail trois–six–neuf), ou à tout moment en cas de retraite ou d’invalidité.

Dans un bail commercial, toutes les clauses sont négociables hormis la durée minimale, le principe de révision du loyer, le droit son renouvellement et le droit à sa session avec le fond de commerce.

Le bailleur (c’est-à-dire le propriétaire) ne dispose que de deux possibilités pour ne pas renouveler un bail commercial et ainsi le professionnel locataire sans contrepartie :

• Motif grave et légitime à l’encontre du locataire : absence d’immatriculation registre du commerce, non exploitation du fond, sous-location

Dans tous ces cas, le bailleur doit, avant toute expulsion, mettre en demeure le locataire de régulariser sa situation.

• Démolition du local pour cause de vétusté. Si le local présente un réel danger, ou d’insalubrité. En général la démolition est alors demandée par les pouvoirs publics.

Le motif le plus fréquent de non renouvellement du bail et la reprise du local par le bailleur : la construction

Le bailleur doit alors proposer aux locataires un local de remplacement équivalent (surface, emplacement…), ainsi qu’une indemnité correspondant à son manque-à-gagner : frais générés par cette nouvelle installation.

Si le fonds de commerce disparaît du fait des travaux entrepris par le bailleur, le locataire a droit à une indemnité égale à la valeur de son fond à laquelle s’ajoute le manque-à-gagner et les frais générés par une nouvelle installation.