Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire d’un bail commercial de restaurant ?

Nos clients restaurateurs nous interrogent souvent sur ce point : comment fonctionne le droit de préemption du locataire d’un bail commercial de café, hôtel restaurant ?

En effet, les restaurateurs lorsqu’ils louent leur local disposent, comme tous les locataires de baux commerciaux, d’un droit de préemption spécifique pour acquérir en priorité le local commercial de leur établissement si le propriétaire du local décidait de vendre les murs.

Insistons bien sur ce point : il ne s’agit pas d’une spécificité liée à la restauration, mais bien d’un principe tiré du statut des baux commerciaux et donc applicable à tous les commerçants.

En l’occurence, c’est un droit d’ordre public, c’est-à-dire que les parties ne peuvent pas y déroger dans le bail, comme il a été rappelé par un arrêt très important de la Cour de cassation (Cass. Civ3.28 juin 2018. n°17-14.605).

Le locataire d’un bail commercial dispose ainsi toujours de la possibilité d’acquérir son local en priorité, si le propriétaire des murs décidait de vendre. 

Comment fonctionne en pratique le droit de préemption du locataire d’un bail commercial ?

L’exercice du droit de préemption d’un bail commercial suit généralement plusieurs étapes clés.

Etape 1 : La notification de la vente par le vendeur, propriétaire des murs

Dans un premiers temps, le vendeur propriétaire des murs (votre bailleur donc) vous notifiera son intention de céder son local. Cette notification est très importante : juridiquement, la notification vaut offre de vente au profit du locataire. Vous allez donc avoir la possibilité d’acheter le local immédiatement et en priorité sur l’acquéreur pressenti.

La notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre de remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Des mentions spécifiques sont prévues par l’article L145-46-1 du Code de commerce : ainsi que le propriétaire devra, à peine de nullité, mentionner dans la notification le prix de la vente ainsi que les conditions de vente.

S’il existe plusieurs propriétaires (indivision) un mandataire sera désigné pour procéder à la notification. En cas de démembrement de propriété, le nu-propriétaire l’usufruitier devront procéder ensemble à la notification de la vente auprès du locataire.

Etape 2 : la réponse du locataire dans le délai d’un mois

En votre qualité de locataire, c’est à ce moment que vous intervenez et que vous devez impérativement être vigilant si vous ne souhaitez pas manquer une opportunité d’acquérir les murs du local de votre restaurant.
En effet, dès lors que la notification de l’intention de vendre du propriétaire a été portée à votre connaissance, vous disposerez d’un délai d’un (1) mois pour faire connaitre votre réponse.

Vous pourrez le faire soit par lettre recommandée, soit avec remise en mains propres auprès du bailleur (on peut également envisager un acte d’huissier).

Dans tous les cas, il est impératif que vous utilisiez un moyen permettant d’être certain que le propriétaire a bien accusé réception de votre réponse pour éviter toute discussion ultérieure sur ce point et tout risque de litige.

Etape 3 : les délais pour acheter, deux mois ou quatre mois

La loi prévoit un délai de deux (2) mois à compter de l’envoi de la réponse du locataire pour réaliser la vente. Toutefois, si vous achetez avec un crédit bancaire, ce délai sera porté à quatre (4) mois.

Dans tous les cas, il est conseillé d’indiquer dans votre réponse votre intention d’acheter avec un crédit (pour bénéficier du délai le plus important possible pour faire la vente) quitte in fine à proposer au propriétaire un achat comptant. Il ne devrait pas refuser.

is Attention : si vous ne respectez pas ces délais impératifs, le propriétaire retrouvera son en tire liberté et pourra vendre son bien comme il le souhaite. C’est pourquoi il est important d’être très précis et attentifs aux formalismes et aux dates.

Parfois, l’étape de la seconde notification

Il peut arriver qu’il y ait une deuxième notification d’intention de vendre. En effet, si vous n’exercez pas votre droit de préemption dans un premier temps, ou que la vente n’a pas pu se réaliser dans le délai prévu (par exemple parce que vous n’avez pas obtenu le financement nécessaire), le propriétaire des murs retrouvera sa liberté d’action et pourra vendre à qui il veut.

Toutefois, s’il modifie les conditions de la vente prévue initialement (par exemple pour vendre moins cher à un nouvel acquéreur) , le propriétaire devra de nouveau vous proposer l’achat du bien par priorité.

En effet, l’idée est de vous permettre d’exercer le droit de préemption sur le projet de vente prévu (pas sur n’importe quelle opération). C’est normal, car sinon le propriétaire pourrait vous contourner facilement: il vous proposerait d’abord d’acquérir à un prix très élevé avant finalement de céder à n tiers à un prix plus avantageux.

Cela reviendrait à contourner les dispositions d’ordre public du droit de préemption, ce qui ne serait pas acceptable.
En cas de deuxième notification, on retrouve les mêmes règles que celles applicables pour la première : la nouvelle offre est valable un mois auprès du locataire ; la vente doit être réalisée dans un délais de deux mois, et quatre mois si vous financez l’acquisition par un crédit bancaire.

Il faudra encore une fois être attentif à ce délai impératif : si vous n’exercez pas votre droit de préemption dans les temps, vous perdrez la possibilité d’acquérir le local en priorité.

Attention: certains bailleurs tentent de supprimer le droit de préemption du locataire dans le bail commercial. Néanmoins, il s’agit d’un droit d’ordre public qui ne peut pas être écarté. Mais dans tous les cas, il est vivement recommandé de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé pour la rédaction du bail commercial.

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